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卖掉深圳,能买下半个美国?真相来了

今日新闻 发现 2021-01-20 23:04:05 11 0

作者:刘晓博

最近几天,深圳楼市再次站到了风口浪尖。


有人在社交平台上发文说,经历了新一轮大涨之后,深圳房屋总市值已经达到了151万亿元人民币。卖掉深圳的房子,可以买下半个美国的不动产!


这样一个明显夸张、没有根据说法,竟然在微博、微信上刷屏了,被无数人引用、评论。


那么问题来了:深圳房屋总价值到底有多少?其中泡沫成分究竟有多大?我们不妨认真一下,静下心来算算。


关于美国房屋的总价值,数据非常透明。著名网站Zillow几乎每半年都有新数据,比如在2020年1月的时候是33.6万亿美元,2020年7月的时候是35万亿美元。


由于美国货币政策一直处于宽松之中,按照2020上半年的增速推算一下,美国目前房屋总市值大约是36.5万亿美元。折算一下,是237万亿元人民币。


假如深圳房屋总市值真的是151万亿人民币,则相当于美国的64%,而不是“一半”。


深圳目前二手房均价在每平米8万元以上,具体价格说法有很多种,从8.2万元到8.7万元不等。按照8.5万元单价计算,假设深圳房屋总市值151万亿人民币的说法成立,则深圳房屋总面积必须要有17.8亿平方米,或者以上。


这显然不可能,因为即便是人口显著超过深圳、发展历史更长、积累资源更多的上海,到2018年末的时候,全市也才13.7亿平方米的总建筑面积,其中住宅和非住宅基本上各占一半。(见下图)


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深圳建筑物总面积到底有多少,一直是一个谜,官方没有公布详细、准确的数据。这是因为深圳有上千个城中村,围绕城中村有大量的违法建筑,其体量一度占到全深圳总建筑面积的70%以上。


深圳官方曾公布过一个粗略的数据:2014年底的时候,深圳全市违法建筑37.30万栋,共4.28亿平方米建筑面积,其中工业类、住宅类、商办类的面积大约为4:4:2。


至于2014年至今新增的违法建筑、小产权房是多少,没有数据,估计总量非常有限,因为后来深圳完成了“原关外”集体土地的国有化转制。


从深圳1979年建市开始,到2019年通过合法手续建设的房屋,其数据是完整的。根据深圳统计年鉴2020,这40年里深圳竣工的各类建筑总面积是3.25亿平方米。


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这样我们大致可以知道,深圳目前各类建筑物的总面积大概是:4.28亿平方米以上的违法建筑、小产权房,3.25亿平方米的合法建筑——加起来是7.53亿平方米。


也就是说:深圳总的建筑存量,应该在7.53亿平方米以上。如果有遗漏,应该也是原村民的各类房屋,估计不会超过1亿平米。


另外再给大家看一个表格,这是深圳官方公布的,截止2012年末深圳住房情况。


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可以看出,当时深圳“居住类房屋”的总面积在5.2亿平方米左右,其中真正的商品住宅只有128万套,总面积1.19亿平方米。


另据深圳统计年鉴,自2013年到2019年末,深圳新增的“房地产开发项目”的竣工面积是2747万平方米。这里面有住宅,有商务公寓、写字楼、商铺等。


假设其中60%是住宅,则2013年以来新增的商品房住宅面积,不会超过1650万平方米。


到2019年末,深圳全部商品住宅的总面积大约为:1.19+0.165=1.355亿平方米。


只有这部分房子的价值,才是最高的。按照每平米8.5万元的价格估算,其总价值大约为11.5万亿元。


至于单位自建房、保障房、原村民集体自建房(小产权房)、工业区宿舍,其价值都远远低于商品住宅,它们要么无法自由转让,要么无法贷款、要么无法抵押。它们大致相当于商品住宅市场价的30%到60%不等。


至于小产权房里的非住宅、非商业性质的房子,也就是用做厂房、办公的,价值就更低一些。


我们按照下面的方式估算深圳房屋总价值:


纳入政府统计的、合法建筑物,其中非商品住宅的部分,按照商品房的50%估价。其中有比住宅更高价格的商铺,有比住宅价格低的商务公寓、写字楼,还有价值低很多的城市配套、产业用房(比如电力、公交、邮电、学校、工业厂房等)。


所以,50%的股价不存在低估。


深圳建市(1979年)之前的建筑物存量,基本可以忽略不计。1979年至今,新增合法建筑物总面积是3.25亿平方米,住宅是1.355亿平方米,非住宅是1.895亿平方米。


深圳合法建筑总市值:


1.355×8.5+1.895×8.5×50%=19.6万亿元。


小产权房、违法建筑部分,截止2013年末是4.28亿平方米。其中工业类,价值估计连商品住宅的20%都达不到,住宅类则可以按照商品住宅的35%计算,商办类可以按照商品住宅的0.7到0.8倍估价。其中三类建筑的比例大约是4:4:2。


这样,小产权房、违法建筑折算为商品住宅的总系数为0.35。


于是我们可以算出,深圳4.28亿平方米违建(小产权房)目前的总市值最多是:4.28×8.5×0.35=12.7万亿元。


深圳总建筑面积的总市值:19.6+12.7=32.3万亿元。


如果我们把尺子再放宽一点,假设小产权房、违法建筑少统计了1亿平方米,总量从4.28亿平米增加到5.28亿平米,那么深圳房屋总市值最多是35.3万亿元。


35.3万亿,这就是目前深圳房屋总价值的上限。32.3万亿,则是其下限。


我们还可以计算一下,上海的房屋总市值。


计算上海房屋市值,情况就简单很多,因为上海管理一直比较规范,极少小产权房、违法建筑。其合法建筑的数量和类型,也统计的非常清楚,显示了上海公务员良好的素质和极强管理能力。其具体数据如下:


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上图:上海各类房屋面积,其中的“公寓”是使用的西方概念,指单元式住宅。


可以看出,上海截至2018年末的住宅类建筑面积一共是6.87亿平方米,非住宅是6.82亿平方米。2019年到2020年11月,上海又新增了4861万平方米的商品房,其中住宅2682万平方米,非住宅2179万平方米。


则上海目前的住宅类房屋面积为7.14亿平方米,非住宅为7.04亿平方米。


如果非住宅按照住宅一半价格计算,住宅按照当前二手房均价6万元每平米计算:


上海的房屋总值是:


7.14×6+7.04×6×0.5=63.96万亿元


下面我们再看一下,北京房屋的总市值有多少。


北京房屋总面积的准确数据,我暂时没有查到,只查到了下面两组数据。第一组是1978年以来,北京每年竣工总面积和住宅竣工面积(见下图):


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另外,北京2016年末的时候,人大会议上透露了一组数据:


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北京1990年之前建成的住宅总面积只有6950万平方米,其中1978年到1989年建成了5644万平方米。这说明到2016年的时候,北京1978年之前建成的住宅还剩下大约1306万平方米。


我们可以按照上面表格里,历年增量中住宅占全部竣工面积的比例(56.4%)倒推出北京目前仍然存在的,1978年之前的建筑总量,大约是:2300万平方米,其中住宅1306万平方米。


那么加上1978年以来的竣工面积,北京目前建筑物总量是:96587+2300=98887万平方米,也就是9.9亿平方米。(未包含2007年之前建成的农村建筑,以及小产权房、违法建筑)


其中住宅:54480+1306=55786万平方米,也就是大约5.58亿平方米。


北京目前二手房均价大概在6.5万元左右,仍然按照非住宅是住宅价格一半来测算。


北京房屋总市值应该是:5.58×6.5+(9.9-5.58)×6.5×0.5=50.31万亿元


也就是说,上海、北京和深圳的房屋总市值,分别大约是64万亿、50万亿和32万亿。三大城市加起来,一共是146万亿元。


也就是说,北上深房屋总价值,相当于美国全国房屋总市值(237万亿)的62%左右。


我没有来得及细算广州、杭州、成都的房屋市值,但应该都低于深圳。也就是说,要赶上美国房屋的总市值,需要北上广深,再加上杭州、成都才可能差不多。


至于深圳的房屋总值,大约相当于美国全国的13.6%,或者七分之一左右。


或许有人会说,这已经非常高了。深圳一个城市,就相当于美国房屋总值的大约七分之一,还不能说有泡沫吗?


但问题是,中国的房屋总值包含了70年土地使用权的总租金,而美国没有包含房地产税。


当然还有重要的一点:中国的土地所有权归政府或者农村集体,土地供应是被垄断的。而美国政府只占有美国土地的一半,另外一半归私人所有,住宅市场土地供应是多元化的。


对于任何一个国家来说,房屋价值里很大的一部分都是“国家运行的成本”。看懂了这一点,有利于你理解房价。简单比较两个国家的房价谁高谁低,没有任何意义,因为各国的制度不同。


最后顺便说一下,深圳有不动产证的合法住宅总面积,大约是1.4亿平方米,上海是7.14亿平方米,北京是5.58亿平方米,而深圳的小学生人数已经显著超过了京沪。这意味着什么,大家自己体会吧。

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