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抱着地方政府讲故事?地产商华夏幸福2000亿债务的前世今生

今日新闻 滚动 2021-01-22 04:31:48 29 0

最近一周,华夏幸福基业股份有限公司(简称:华夏幸福 股票代码:600340)境内外债券集体遭到投资者持续折价抛售,债券价格创下历史新低;公司股价同时跌至5年来最低。

股债双杀的局面,引发了市场对这家国内一线房企兑付风险的讨论。

1月13日,国际评级机构穆迪将华夏幸福债评级从“Ba3”下调至“B2”,1月14日,惠誉将其从“BB-”下调至“B”。

1月20日,针对公司在股债市场上的波动,华夏幸福回应称:目前公司生产经营情况正常。经营上加速回款,改善现金流;精准投资,严控支出;坚持产业新城平台化,加强对外合作。

而据公告,截至目前华夏幸福控股股东及其一致行动人已累计质押了3.85亿股票,占其持有公司股份的26.46%。

资本市场这样的反应背后,是对华夏幸福2000多亿元债务塌方的担忧。

在“三道红线”的压力下,华夏幸福未来年份拿地强度将下降,同时其土地储备货值和质量不足,当前未售货值约1300 亿元,仅能覆盖未来1年左右的销售额;土地储备中三四线城市占比75%,环京地区占比52%,去化难度偏高,共同导致华夏幸福销售增长可能失速。

中金公司做出了上述预计。而此时,外界更加好奇的是,华夏幸福的巨额债务从何而来。

抱着地方政府讲故事?地产商华夏幸福2000亿债务的前世今生

1

-THE FIRST-

“房住不炒”与中国平安

2017年至今的这一波最严房地产调控,对地产商形成了多大冲击?拿华夏幸福来说:

据公开信息,华夏幸福重仓的环京区域板块中,其现金奶牛——河北霸州市的高档住宅孔雀城,单价已从最高时的1.8万/平方米,降到了8500元/平方米-9500元/平方米。

华夏幸福起步于河北廊坊,正式成立于1998年,产业新城和商业地产是其两大核心业务,环京区域是其最主要的业务布局。2016年,得益于环京房价猛涨,快速拿地的华夏幸福销售额突破千亿元,以1200亿元的销售额挺进全国十强。那时,公司账面上还有千亿元的代收资金。

“华夏幸福是那时全国少有的区域性千亿房企。”上海易居房地产研究院总监严跃进对《企业观察报》说。

2017年4月“雄安新区”千年大计正式宣布,以“造城”为主业的华夏幸福因为之前在那里圈了2000多亩地,而成为了这项战略的最大受益者。

“2017年雄安新区规划出台以后,华夏幸福的发展一致被看好。”国盛固收杨业伟团队称。

华夏幸福这接踵而来的好运,却被2017年国家“房住不炒”态度下的限购令掐断了。

“谁也没想到,2017年只是国家这场最严房地产调控的开始。”多位房地产人士如是感叹。

和国内大多数房地产公司一样,调控政策之下,环京房价应声下跌,之前大量被抢购的房子卖不出去了,因拿地而背上高额债务的华夏幸福资金链即将断裂。

求生之际,华夏幸福董事长王文学引入了中国地产界的隐形金融大鳄——中国平安。

据公司资料,2018年7月中国平安以137.7亿元的价格拿下华夏幸福19.70%股权,成为了华夏幸福第二大股东,双方明确在产业新城、综合金融服务和新兴实业等领域加强战略协作。华夏幸福融资环境得到改善。

抱着地方政府讲故事?地产商华夏幸福2000亿债务的前世今生

华夏幸福股权结构 来源:天眼查

“然而,中国平安给华夏幸福带来的,并不只有钱和新的业务模式,还有巨大的业绩压力。”多数房地产人士这样认为。

这是因为,中国平安在为华夏幸福提供融资支持的时候,同时定下了为期三年的业绩对赌协议和高额利息。中国平安被业界称为“吸血鬼”。

查看华夏幸福公告,当时的协议是这样的:

双方约定,以华夏幸福上市公司2017年度归属于上市公司股东的净利润为基数,上市公司2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,即2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润分别不低于114.1亿元、144.8亿元、180亿元。

从完成情况看,华夏幸福勉强完成了2018年和2019年两年的业绩对赌。2020年,在新冠肺炎疫情、国家“三道红线”房地产调控令及北方楼市不振的三重打击下,华夏幸福的资金链危机再度上演。

华夏幸福公布的2020年三季报显示,公司前三季度净利润为72.8亿元,只完成了上述业绩对赌协议180亿元的40%,如何在第四季度追回,市场对此尚存疑虑。而根据此前约定,如无法完成对赌,华夏控股将对中国平安进行现金补偿。

另外,2020年6月以来,中国平安还向华夏幸福提供了120亿元的永续债,初始利率为8.0%-8.5%,2020年末华夏幸福又与中国平安完成一笔3.4亿元的美元私募债发行,期限364天,票息高达10.875%。

“沉重的利息明显侵蚀了华夏幸福的利润,使得华夏幸福流动资金更加紧张。”中闻律师事务所合伙人陈开洋对《企业观察报》说。

值得一提的是,2018年、2019年中国平安两次入股华夏幸福时,股权转让价格分别为23.65元/股、24.6元/股,总转让对价分别为137.7亿元、42亿元。按照近日华夏幸福的股价计算,中国平安在华夏幸福的投资浮亏最高时已超过了90亿元。

“华夏幸福未来走向与中国平安下一步的支持力度息息相关。”中诚信、中金公司等机构均持有该观点。

2020年底,有市场消息称,华夏幸福正在寻求中国平安与华润集团的支持,具体而言,华夏幸福可能会引入中国平安作为基石投资者、华润集团作为股权投资者,以此提供资金和债券市场融资等方面的支持。对此,华夏幸福方面并未承认。

近期有地产界人士向《企业观察报》透露:“对于华夏幸福,中国平安现在已不想再注资了。”

2

-THE SECOND-

做政府的生意

华夏幸福目前的整体财务状况究竟如何?国盛固收杨业伟团队在一份研究报告中写到,据公司财报,截至2020年三季报,华夏幸福的总资产为5068.13亿元,总负债达4158.71亿元,公司有息负债规模达2185 亿元,其短期债务规模为940.26亿元。

2020年的新冠疫情更是对华夏幸福的销售及施工造成重击,2020年前三季度,公司营业收入567.34亿元,同比下降11.79%;2017年至2020年前三季度,华夏幸福经营性现金流净额持续为负,分别为-162.28亿、-74.28亿、-318.19亿、-250.73亿元。

相较于短期债务,华夏幸福流动性明显不足,货币资金总体呈下降趋势,截止2020年三季末,其账面货币资金只有386.09亿元,无法覆盖短期债务。

“华夏幸福的资产负债率达82.09%,对应净负债率214%,剔除预收款的资产负债率78%,现金短债比仍然小于1,三条红线尽踩,若将永续债纳入债务,其财务杠杆将处于更高位。”杨业伟团队称。

多家券商机构指出,寻求河北政府的支持,也是华夏幸福走出眼下危机的办法。

1月15日,有外媒报道称,河北省承诺为华夏幸福提供95亿元的有条件财政支持,首笔提供30亿元中有15亿元用来回售期“16华夏债”,剩余资金用来偿付建筑工人工资及覆盖营业费用。

华夏幸福对此的回复值得玩味:“以公告为准,无论真假,此事没敲定以前,都无法对外发表言论。”

事实上,上述华夏幸福的大额债务里,很大一部分是来自于政府的生意。

在华夏幸福的两大支柱业务——产业新城开发建设和房地产开发业务中,产业新城开发建设,包括了产业发展服务、土地整理、基础设施建设等业务。

“实质上,华夏幸福采用的是长短结合的运营模式,即长做工业园区,帮助政府招商引资,短做房产住宅,以短养长。京津冀、长三角、粤港澳三大经济圈内的各地方政府是其主要客户。”严跃进说。

公开信息显示,2002年初,河北廊坊市政府召集了包括华夏幸福在内的河北五大开发商,希望对标苏州工业园区,在政策支持下发展固安县。最终,华夏幸福与固安县政府签了60平方公里、限期50年的开发协议,开发建设固安工业园,此后华夏幸福的产业新城事业走上高峰。

熟悉华夏幸福的业内人士都知道,2015年-2017年期间,由于国家对于社会资本投资基础设施领域的高度支持,加之产业升级大潮,地方政府对华夏幸福这样的产业新城运营商求贤若渴。

获得了地方政府的大力支持,华夏幸福开始在产业新城模式上全面发力:大量新签政府项目,将产业新城项目推广全国——依靠政府订单进行融资,不断加大杠杆——扩大公司业务及人员规模——加大拿地力度,希望通过地产的快速滚动支撑现金流。

也正是依托于地方政府,华夏幸福才拿到了在全国各地低价拿地的门票。亦是凭此,华夏幸福跻身了全国千亿房企的行列。

多位房地产行业人士指出,对于目前的华夏幸福来说,无论是引入战略投资者还是政府兜底,都只能解一时之困。因为危机的根源在于华夏幸福“以房养园”的经营模式已经显得不合时宜。

“首先,政府这个客户,在产业园真正投产以前,是不会给华夏幸福回款的,这个回款期限往往是2-3年。加上2020年以来疫情的持续影响,各地政府财政捉襟见肘,华夏幸福想通过产业服务赚政府的钱难上加难,另一方面,楼市不景气之后,华夏幸福以房养园的模式也将其拉入了资金链紧张的深渊,如此便形成了恶性循环。”

据公开数据,至今华夏幸福已经关闭了近二十个园区,按照每个园区4亿-5亿元的投资额计算,共计损失了约100亿元。

另一方面,2019年后,随着国家去杠杆政策的推进,地方政府融资收紧,地方政府性基金预算已不再为PPP模式兑付,一级土地开发内容也不再允许作为政企合作的项目范围。华夏幸福的PPP产业新城开放模式不再适用。

3

-THE THIRD-

野蛮人?

2016年底,华夏幸福董事长王文学花了4000万元在海南三亚举办公司年会,会场设在喜来登酒店的露天花园里。

那是华夏幸福最好的时刻。

“华夏幸福如今巨大的债务压力,还与王文学主导下的华夏幸福生意版图扩张有关。”南京市房地产学会副会长孟祥远认为。

在产业园区业务渐入佳境的背景下,2017年,王文学拿着卖房赚来的1000多亿元,向液晶面板、孵化器、养老、新能源汽车等领域进军。

不过最为外人所知的,是华夏幸福买了个河北足球队。2014年王文学以超过3000万的价格,通过旗下子公司买下河北中基足球俱乐部,并更名为河北华夏幸福足球俱乐部;王文学以整体价值千万欧元的合同签下了安蒂奇团队,成为中甲历史上最昂贵的教练团队。随后,球队又引进塞尔维亚足球先生米亚利什、波兰足球先生拉多维奇等国脚级外援。

华夏幸福成为中甲上的豪门,还因其分别给中国球员任航、张呈栋开出了8000万元、1.5亿元的转会费。

王文学重金打造的华夏幸福足球队,后来获得了中甲联赛亚军,华夏幸福随之名声大噪,尽管赛后公安部和国家体育总局接到实名举报,称有足够证据证明河北华夏幸福俱乐部涉嫌收买对手。

在王文学看来,华夏幸福做的是产业新城建设,对于城市而言,商业、教育、医疗都是生活的基本需求,而职业足球完全可以成为华夏幸福商业发展的一块拼图,联动发展。

足球之外,王文学感兴趣的还有食品行业,2015年底,王文学实际控制的西藏知合资本收购了黑牛食品10.85%股份。

忙于扩张的华夏幸福,后院却屡屡起火。2015年之后,香河孔雀城、永定河孔雀城、沈阳孔雀城、八达岭孔雀城、廊坊孔雀城等华夏幸福旗下的招牌连锁品牌孔雀城系列小区,多次因房屋质量差、虚假宣传而爆发业主维权事件。

“这些业务维权和投诉事件,也在很大程度上影响了华夏幸福房地产的销售。”孟祥远指出。

关于眼下华夏幸福的资金链危机,有券商认为:截至2020年6月末,华夏幸福合并口径获得的授信额度合计为3448.75亿元,其中未使用授信余额2824.04亿元,可见财务弹性较强,利于对债务和利息的保障。

1月13日,在海通国际的组织下,华夏幸福举办了一次美元债投资人电话会,华夏幸福海外融资部负责人王鹤鸣在电话会中称:两个股东(华夏幸福和中国平安)了解公开市场(债券价格下跌)的情况,“二股东平安人寿受银保监会监管,平安作为关联方参与了华夏幸福的资产定价(如武汉长江中心转让给平安),很多信息还在讨论阶段,最终结果和初期讨论可能有差异。”

多位接近华夏幸福的人士向外界透露,从2020年12月初,华夏幸福的股东和高管就开始商议方案,主要从两个方向考虑:一是将部分商办重资产转让给二股东平安,将积压的资金替换出来用来偿债;二是将部分三四线产业新城项目全部或部分权益转让。

“再不济,王文学还有知合资本这个壳。”有房地产人士说。

(作者邮箱:zhangningqiguan@cneo.com.cn 欢迎广大读者提供新闻线索。)

END

编辑|思洋 校对|坚果 视觉|牛小伟

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